Dipl.-Architekt Norbert Rauscher in 16548 Glienicke/Nordbahn

 

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Planer und Architekt im Land Brandenburg

 

 

Gestaltung und Erhaltung des Ortsbildes
im Land Brandenburg

 

Gestaltungssatzung, Erhaltungssatzung und einfacher Bebauungsplan als Planungsinstrumente zur Ortsbildpflege

 

Ortsgestaltungssatzung nach § 81 BbgBO

Gestaltungssatzung (§ 81 BbgBO)

 

Ortsgestaltungssatzungen sind örtliche Bauvorschriften mit räumlich begrenztem Geltungsbereich. Im Gegensatz zur Erhaltungssatzung handelt es sich um ein aktives Instrument sowohl zur Bewahrung eines schutzwürdigen städtebaulichen Bereiches vor unerwünschten Veränderungen als auch zur vorgreifenden gestalterischen Einflussnahme auf die Entwicklung völlig neuer Bereiche. Die Satzung kann als selbstständige bauordnungsrechtliche Vorschrift erstellt oder in ein städtebauliches Planungsinstrument (Bebauungsplan) integriert werden.

 

Eine Voraussetzung für örtliches Baurecht zur Erhaltung, Gestaltung oder Wiederherstellung von historisch geprägten Siedlungsbereichen ist, dass solche Bereiche zumindest in den Grundzügen bereits bestehen. Dies ist durch eine sorgfältige Dokumentation nachzuweisen. Damit sind sowohl Bereiche betroffen, die aufgrund ihres attraktiven Erscheinungsbildes wirkungsvoll vor Verunstaltung geschützt werden sollen als auch solche Bereiche, bei denen ein vormals attraktives, gegenwärtig aber von Verfallserscheinungen gekennzeichnetes Ortsbild nur noch in den Grundzügen erkennbar ist und für die Wiederherstellung ein gestalterischer Rahmen vorgegeben werden soll, in den sich auch Neubauten einzufügen haben.

 

Grenzen zeigen sich, wenn ein als schutzwürdig eingestuftes historisches Ensemble nicht aus harmonisch miteinander in Beziehung stehenden Elementen besteht sondern aus einer Vielzahl sehr unterschiedlicher kontrastreicher Formen und Farben und gerade diese Vielfalt in der Summe das Schutz-würdige am Ensemble darstellt. An dieser Stelle kann auch eine Gestaltungssatzung nicht mehr weiterhelfen, denn im Ergebnis bewirken die Vorschriften einer Satzung ja gerade eine gewisse Vereinheitlichung oder doch zumindest den Ausschluss extremer Formen und Farben. Voraussetzung für eine Gestaltungssatzung ist daher die Existenz eines Gebietes, für das gemeinsame Festsetzungen möglich sind.

 

 

Gestaltungsempfehlungen, Gestaltungsfibel

 

Gestaltungsempfehlungen ohne rechtsverbindlichen Charakter werden allgemein dann bevorzugt, wenn sich eine Gemeinde nicht sofort auf die rechtswirksame Ebene einer Satzung begeben will sondern vorab auf informeller Ebene die gestalterische Orientierung sucht. Hier bieten sich Planwerke mit empfehlendem Charakter an, z.B. als "Gestaltungsfibeln". Aufgabenstellung ist es dabei, ortsgestalterische Probleme zu untersuchen, zu dokumentieren und unter Beachtung und Erklärung der örtlichen Bautradition Empfehlungen für die Erhaltung und Gestaltung von (meist historisch geprägten) Gebäuden und baulichen Anlagen zu formulieren.

 

Die Empfehlungen sollten verbunden werden mit kurzen Einführungen in die baugeschichtlichen Zusammenhänge, denn daraus werden Bauformen und städtebauliche Entwicklungen oftmals erst verständlich.

 

Rechtlich haben Gestaltungsempfehlungen informellen Charakter, sie gehören in den meisten Fällen zur Gruppe der informellen städtebaulichen Planungen nach § 1 Abs.6 Nr.11 BauGB, weil fast immer nicht nur bauordnungsrechtliche, sondern auch städtebauliche und damit planungsrechtliche Empfehlungen ausgesprochen werden.

 

 

Erhaltungssatzung (§ 172 Abs.1 Nr.1 BauGB)

 

Eine Erhaltungssatzung nach § 172 Abs.1 Nr.1 BauGB kann bei der Ortsbildgestaltung nur eine vorsorgende oder bestenfalls mitwirkende Rolle im Zusammenspiel mit anderen Planungsinstrumenten (Bebauungsplan, Gestaltungssatzung) übernehmen; sie dient nicht der aktiven Gestaltung und Entwicklung des Ortsbildes sondern nur der Erhaltung städtebaulicher Bereiche. Ohne Zusammenspiel mit einer Gestaltungssatzung ist sie primär nur ein Verhinderungsinstrument, das aber für die Gemeinde sehr hilfreich sein kann um den Verlust von städtebaulich wertvollen, jedoch nicht denkmalgeschützten Objekten zu verhindern. Die unter Schutz gestellten Anlagen müssen städtebauliche Qualität besitzen.

 

 

Einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs.3 BauGB)

 

Die Bauleitplanung hat u.a. die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile abzusichern und dabei auch die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sowie der erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung zu beachten.

 

Zur Gestaltung des Ortsbildes hat der Gesetzgeber über
§ 9 Abs.4 BauGB den Ländern die Möglichkeit eröffnet, auf Landesrecht beruhende (bauordnungsrechtliche) Regelungen als Festsetzungen in den Bebauungsplan zu übernehmen. Die bei einer Gestaltungssatzung nach § 81 BbgBO bauordnungs-rechtlich zu begründenden Vorschriften werden durch Übernahme in den Bebauungsplan zu planungsrechtlichen Festsetzungen. Dabei ist von besonderem Interesse, dass für Festsetzungen nach § 9 Abs.4 BauGB eine städtebauliche Begründung nicht erforderlich ist, es genügt das rein baugestalterische Sicherungs- bzw. Entwicklungsinteresse
der Gemeinde. Für alle nach § 9 Abs.1 BauGB getroffenen Festsetzungen ist dagegen die städtebauliche Begründung eine zwingende Voraussetzung.

 

Der Vorteil des Bebauungsplan-Verfahrens besteht darin, dass neben baugestalterischen auch planungsrechtliche Ziele durchgesetzt werden können. Details zum Maß der baulichen Nutzung (Anzahl der Vollgeschosse, Traufhöhe, Firsthöhe) sind z.B. durch eine selbstständige Gestaltungssatzung nicht festsetzbar. Sollen Traufhöhe oder Firsthöhe festgesetzt werden, ist ein Bebauungsplan erforderlich. Im Geltungsbereich einer Gestaltungssatzung ergibt sich das zulässige Maß der baulichen Nutzung aus § 34 BauGB, welcher durch die Satzung nicht außer Kraft gesetzt wird.

 

Ein einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs.3 BauGB ist immer dann die richtige Wahl, wenn nur die Gestaltung des Ortsbildes zu sichern und zu entwickeln ist durch Festsetzung von Gestaltungsvorschriften zuzüglich Festsetzung z.B. der höchstzulässigen Trauf- und Firsthöhen für alle den öffentlichen Straßenraum begrenzenden Gebäude. Hier ist z.B. ein kostengünstiger Textbebauungsplan geeignet, weil für diese begrenzte Zahl von Festsetzungen eine zeichnerische Darstellung nicht erforderlich ist. Wenn zur Sicherung eines geordneten Straßenraums auch eine Baugrenze oder Baulinie festgesetzt werden soll, wird ein einfacher Bebauungsplan mit Planzeichnung erforderlich.

 

 

Leistungsumfang, Verfahren, Honorar 

 

Verfahren:  Die Stadt / Gemeinde beschließt die Planung nach Vorschrift. Gestaltungssatzung, Erhaltungssatzung, Bebauungsplan und Denkmalbereichssatzung werden nach einem formellen Verfahren durchgeführt und nach Beteiligung von Bürgern und Behörden in Kraft gesetzt. Rechtlich unverbindliche Gestaltungsempfehlungen werden als informelle Planungen durch Selbstbindungsbeschluss gesichert, auch hier nach Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit. Wichtige Fachbehörden sollten um Stellungnahme gebeten werden.

 

Leistungsumfang:  In allen Fällen wird eine umfangreiche Planungsdokumentation je nach Bedarf mit Text, Fotos und Zeichnungen geliefert, auch zur Erläuterung der kommunalen Entwicklungsziele für die Öffentlichkeit.

 

Bei Durchführung eines Beteiligungsverfahrens (Behörden- und Bürgerbeteiligung) wird auch die förmliche schriftliche Ausarbeitung der Stellungnahmen der Gemeinde incl. Mitwirkung bei der Formulierung der Beschlussvorlagen für die Gemeindevertretung übernommen. Diese Leistung beinhaltet die Abstimmung mit Behörden und Bürgern, die Teilnahme an Beratungen und Sitzungen sowie den Vortrag der Einzelentscheidungen mit Begründung in öffentlicher Sitzung an Stelle der Verwaltung zur Beschlussfassung durch die Stadtverordneten / Gemeindevertreter.

 

Honorar:  Die Leistungen sind als sonstige städtebauliche Leistungen zu behandeln; die Honorare werden auf Basis eines Leistungskataloges frei vereinbart.

 

 

Arbeits- und Planungsbeispiele

 

Amt Nennhausen mit 16 Gemeinden, 1996

Landkreis Havelland

Historische ländliche Wohnhäuser im Amtsbereich Nennhausen. Formale Empfehlungen zu Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung unter Beachtung traditioneller Gestaltungsmerkmale.

 

Stadt Hohen Neuendorf, Stadtteil Stolpe, 2008
Landkreis Oberhavel
B-Plan Nr.45 "Historischer Dorfkern Stolpe", Textbebauungsplan mit Gestaltungsfestsetzungen zur Sicherung des schutzwürdigen Ortsbildes

 

Gemeinde Malz, 1998

Landkreis Oberhavel

Gestaltungssatzung - Örtliche Bauvorschrift über die Gestaltung in der Gemeinde Malz

 

Gemeinde Kleßen, 1996

Landkreis Havelland

Erhaltungssatzung in Verbindung mit einer informellen Rahmenplanung zur Siedlungsentwicklung

 

Region Potsdamer Havelseen, 2001

Landkreis Potsdam-Mittelmark

Stadt Potsdam, Stadt Werder, Amt Werder, Amt Schwielowsee, Amt Fahrland: Planung und Baugestaltung im ländlich geprägten Siedlungsgebiet. Ortsgeschichte, Siedlungsstruktur, Hausformen, Baugestaltung.

 

Gemeinde Schlalach, 2002
Landkreis Potsdam-Mittelmark
Pflege, Instandsetzung und Veränderung baulicher Anlagen; Empfehlungen zu Erhaltung und Gestaltung der Bausubstanz im Rahmen der Dorferneuerung.

 

Arbeitsgemeinschaft Historische Dorfkerne
im Land Brandenburg
, 2007
Fachvortrag mit Präsentation und Diskussion anlässlich der dritten Mitgliederversammlung der AG Historische Dorfkerne im Land Brandenburg zum Thema "Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes im ländlichen Raum. Gestaltungssatzungen und sonstige kommunale Planungsinstrumente zur Ortsbildpflege".

 

Stüdenitz: Historisch geprägte, formal homogene Baukörperstruktur im Dorf

Schlalach: Zwerchgiebel als prägendes Gestaltungselement bei Bauernhäusern

Bauernhaustyp im heutigen Zustand mit Satteldach und symmetrischer Fassade

Bauernhaustyp im heutigen Zustand mit Krüppelwalmdach, Kellersockel, Drempel

Kleßen: Schutzwürdiges Wohngebäude im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung

Nennhausen: Schutzwürdiges Bauernhaus der Gründerzeit (Historismus)


Beispiele für die Gestaltung von Gauben im historischen dörflichen Umfeld

Baruth: Schutzwürdige Fassadendetails an einem kleinstädtischen Ackerbürgerhaus

Malz: Untersuchungsgebiet mit zwei Teilbereichen entsprechend Baubestand

Arbeitsbeispiel 1998:
Gestaltungssatzung Gemeinde Malz


Arbeitsbeispiel 2007:
Fachvortrag mit Beamer-Präsentation

Arbeitsbeispiel 2008:
Textbebauungsplan Historischer Dorfkern Stolpe mit Gestaltungsfestsetzungen

 

 

 

Denkmalbereichssatzung
(§ 4 Abs.1 BbgDSchG)

 

In besonderen Ausnahmefällen können die Städte und Gemeinden im Benehmen mit der Denkmalfachbehörde Denkmalbereiche durch eine Denkmalbereichssatzung nach § 4 Abs.1 BbgDSchG unter Schutz stellen.

 

Die Satzung hat das Gebiet zu bezeichnen und die Gründe darzulegen, aus welchen das Gebiet als Denkmalbereich festgesetzt wird.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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